Website für Immobilienmakler: die Pflichtangaben, an denen es regelmäßig scheitert

Wir haben bisher kein Maklerbüro betreut. Es gibt von uns keine Makler-Website, auf die wir zeigen könnten, und keine Zahlen aus der Immobilienvermittlung.

Was wir mitbringen, ist die Arbeit an Systemen, die Datenbestände strukturiert ausspielen — Shops mit Fahrzeug- und Felgendaten, ein Konfigurator mit Freigabedaten aus Gutachten. Eine Objektdatenbank mit Pflichtfeldern ist technisch dasselbe Problem. Ob das für Sie reicht, entscheiden Sie.

Unter den Begriffen, mit denen sich ein Betrieb an uns wendet, wächst dieser am stärksten.

Zwei Einschränkungen vorweg: 210 Suchen im Monat bundesweit sind wenig, und ein Plus von 256 Prozent bedeutet auf dieser Grundlage einen Anstieg von etwa sechzig auf zweihundert. Auf so schmaler Basis verschieben wenige Dutzend Anfragen den Prozentwert erheblich.

Trotzdem ist die Richtung eindeutig, und eine naheliegende Deutung ist unbequem: Als der Markt lief, kamen Objekte von allein. Seit er stockt, suchen mehr Makler nach Wegen, selbst gefunden zu werden. Belegen können wir das nicht — aber wenn es stimmt, treten Sie nicht in einen wachsenden Markt ein.

Suchende beginnen bei den großen Portalen, nicht bei Ihnen. Eine eigene Website gewinnt keinen Wettlauf um Objektsuchende — dieser Wettlauf ist entschieden.

Sie gewinnt eher an einer anderen Stelle: bei Eigentümern, die einen Makler suchen. Die Portale bearbeiten diese Seite zwar ebenfalls — über Online-Wertermittlung und vermittelte Eigentümerkontakte —, aber dort kaufen Sie den Kontakt ein, statt ihn zu besitzen. Wer seine Website ausschließlich auf Objektsuchende ausrichtet, arbeitet an der Hälfte des Marktes, in der die Portale uneinholbar vorn liegen.

Praktisch heißt das: Objektliste ja, aber nicht als Hauptargument der Seite. Der Eigentümer, der wissen will, was sein Haus wert ist und wer es verkauft, ist der Besucher, für den sich Aufwand lohnt.

Wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien veröffentlicht und einen Energieausweis vorliegen hat, muss vier Dinge angeben. Die eigene Website zählt dabei mit — die Pflicht endet nicht bei den Portalen.

1. 01die Art des Energieausweises — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. 02den Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert
3. 03die wesentlichen Energieträger für die Heizung
4. 04bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse

Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen ist im selben Gesetz geregelt. Wichtiger als die Höhe ist aber, dass der Verstoß auch wettbewerbsrechtlich angreifbar ist — der Bundesgerichtshof hat 2017 in drei Verfahren entschieden, dass die Pflichtangaben Marktverhaltensregeln sind. Abgemahnt wird deshalb in der Praxis von Mitbewerbern, nicht von der Behörde.

Ein Detail am Rande: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Paragraphennummern sind dieselben geblieben, die Bezeichnung nicht. Das ist erst wenige Wochen her — wir nennen es, damit Sie wissen, dass „§ 87 GEG“ und „§ 87 GModG“ dieselbe Vorschrift meinen.

Für eine Website heißt das praktisch: Die Pflichtangaben gehören als Pflichtfelder in die Objektdatenbank, nicht in den Fließtext des Exposés. Ein Objekt ohne ausgefüllte Energiefelder sollte sich gar nicht veröffentlichen lassen. Das ist eine Frage der Datenstruktur, keine des Fleißes — solange die Felder freiwillig sind, wird irgendwann eines vergessen.

Der Link, der weg muss

Die europäische Plattform zur Online-Streitbeilegung ist am 20. Juli 2025 abgeschaltet worden; die zugrunde liegende Verordnung wurde aufgehoben. Der Standardsatz mit dem Verweis auf ec.europa.eu/consumers/odr steht trotzdem noch in sehr vielen Impressen und AGB.

Er ist kein harmloser Altbestand: Ein Hinweis auf eine Stelle, die es nicht mehr gibt, ist eine irreführende Angabe. Das ist der billigste Fund bei jeder Sichtung — und einer der häufigsten.

Die Widerrufsschaltfläche

Seit dem 19. Juni 2026 verlangt § 356a BGB eine elektronische Widerrufsfunktion: eine dauerhaft erreichbare, deutlich beschriftete Schaltfläche, über die ein Verbraucher einen im Fernabsatz geschlossenen Vertrag widerrufen kann.

Ob Sie das trifft, hängt davon ab, ob über Ihre Website tatsächlich Verträge zustande kommen — ein Maklervertrag, der online abgeschlossen wird, fällt darunter; eine reine Kontaktaufnahme nicht. Prüfen Sie das, bevor Sie etwas einbauen, und prüfen Sie es ebenso, bevor Sie es weglassen. Fehlt die Widerrufsbelehrung, erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 BGB erst zwölf Monate und vierzehn Tage nach dem regulären Fristbeginn.

In dieselbe Richtung geht die Textform: Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform — unabhängig davon, ob der Kunde Verbraucher ist. Die Provisionsregeln der §§ 656c und 656d BGB kommen hinzu, wenn Sie sich von beiden Seiten Lohn versprechen lassen oder wenn ein Verbraucher als Käufer zahlen soll. Eine Website, die den Vertragsschluss per Klick anbietet, muss das abbilden.

Das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz nimmt Kleinstunternehmen von der Dienstleistungspflicht aus — weniger als zehn Beschäftigte und höchstens zwei Millionen Euro Jahresumsatz oder Bilanzsumme. Der überwiegende Teil der Maklerbüros fällt darunter.

Eine Sache lohnt trotzdem einen Blick: Exposé-PDFs, die nach dem 28. Juni 2025 eingestellt wurden, sind von den zeitlichen Ausnahmen des Gesetzes nicht erfasst. Wenn Sie kein Kleinstunternehmen sind und laufend neue Exposés veröffentlichen, ist genau dort die Stelle, an der die Pflicht praktisch wird — nicht auf der Startseite.

Wenn Sie Ihre Objekte ausschließlich über Portale und Bestandskontakte akquirieren und damit ausgelastet sind, bringt Ihnen eine neue Website nichts. Bei einem Ein-Personen-Büro mit gutem Netz vor Ort ist das häufig der Fall.

Es bleibt dann ein Grund: die Pflichtangaben. Die gelten unabhängig davon, ob Ihre Website Aufträge bringt — und sie sind der Teil, der teuer werden kann.

Der erste Schritt ist eine Sichtung Ihrer bestehenden Objektseiten auf die Pflichtangaben. Finden wir nichts, sagt Ihnen die NOVU Systems GmbH das — dann brauchen Sie uns an dieser Stelle nicht.

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